You are currently viewing Dzierżawa

Dzierżawa

  • Post category:Artykuły

AGNIESZKA DYCHA

radca prawny

Kolejna instytucja z prawa zobowiązaniowego to dzierżawa. Umowa dzierżawy jest bardzo blisko umowy najmu i często w obrocie gospodarczym te dwie umowy są zamiennie stosowane, choć tak być nie powinno, różnią się bowiem od siebie. Stworzone zostały dla różnych sytuacji i regulacji różnych choć zbliżonych stosunków.

W myśl art. 693 K.C. §1.: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Pobieranie pożytków to pierwszy element różniący umowę dzierżawy od umowy najmu. Rzecz dzierżawiona oddana jest dzierżawcy do pobierania z niej pożytków.

Przedmiotem dzierżawy są rzeczy przynoszące pożytki. Pożytki z rzeczy dzielimy na naturalne i cywilne.

Jeśli chodzi o definicję pożytków, by ją odnaleźć, trzeba przejść do artykuł 53 K.C. Wskazuje on, że:

§ 1. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

§ 2. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

Co jest pożytkiem naturalnym, nie powinno budzić wątpliwości interpretacyjnych, zapewne każdy z nas kojarzy, że przy umowie dzierżawy gruntu będą to płody rolne, które dzierżawca posiał lub posadził. Możliwa jest dzierżawa zwierząt, pożytkiem w tym przypadku będzie na przykład mleko krów czy kóz, ale też mogą być młode.

W przypadku umowy dzierżawy jej przedmiotem mogą być również prawa i to drugi element odróżniający umowę dzierżawy od umowy najmu, której przedmiotem mogą być tylko rzeczy.

Takim pożytkiem będzie czynsz, jaki najemca będzie otrzymywał od podnajemcy z tytułu umowy najmu, która łączy go z najemcą. W tej sytuacji umowa zawarta pomiędzy właścicielem lokalu a najemcą będzie umową dzierżawy, na jej podstawie bowiem najemca będzie mógł pobierać pożytki od podnajemcy. Umowa pomiędzy najemcą i podnajemcą będzie już umową najmu.

Jeśli chodzi o czynsz dzierżawny, to jak wynika z §2.: Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Odnośnie terminów trwania umowy najmu to zgodnie z art. 695 K.C. §1.: Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Regulacje dotyczące wykonywania umowy dzierżawy zawarte są w poniższych artykułach.

Zgodnie z art. 696 K.C.: Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Jednocześnie dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Zgodnie z art. 698 K.C. §1.: Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Sankcja naruszenia ww. zakazu jest możliwość wypowiedzenia przez wydzierżawiającego dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Terminy płatności czynszu strony mogą w umowie określić w sposób dowolny, jeśli strony tego nie uczynią, reguluje to art. 699 K.C.: (…) czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.

Dzierżawca w określonych sytuacjach może żądać obniżenia czynszu. Art. 700 K.C.: Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Dla zabezpieczenia roszczeń czynszowych wydzierżawiającego służy ustawowe prawo zastawu, art. 701 K.C.: Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Art. 702 K.C.: Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Zwłoka z zapłatą czynszu: Art. 703 K.C. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Wypowiedzenie umowy: Art. 704 K.C. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Zwrot przedmiotu dzierżawy: Art. 705 K.C. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Art. 706 K.C.: Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Ograniczenie czynszu: Art. 707 K.C. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Art. 709 K.C.: Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.